هیئت مدیره ساختمان و تشکیل این نهاد با توجه به زندگی امروزی در محیط‌های آپارتمانی به وجود آمده است که نیازمند توجه و دقت ویژه همه مالکان و ساکنان به آداب این زندگی جمعی دارد چرا که عدم رعایت حقوق دیگران و ملزومات این زندگی، ناملایمات و تنش‌ها بسیاری را ایجاد خواهد کرد.
گسترش بی نظمی و زیر پا گذاشتن قوانین و اصول آپارتمان نشینی در یک مجموعه یا برج مسکونی علاوه بر ایجاد هرج و مرج و رواج بی اعتمادی بین همسایگان، موجب خواهد شد توجه به منافع فردی و تمایلات شخصی جای خود را به منافع جمعی داده و زندگی را در آن محیط بسیار دشوار نماید.
بروز این ناملایمات بعضا ممکن است از سوی مدیران یک مجموعه نیز به وجود بیاید و چنانچه مالکان یک آپارتمان نخواهند مدیر یا هیات مدیره ساختمان در سمت خود باقی بمانند یا مواردی پیش بیاید که جزیی از سوء عملکرد یا تخلفات عمده و غیر قابل قبول مدیر یا هیات مدیره محسوب گردد و بخواهند آن‌ها را از سمت خود عزل نمایند.
مالکین قادر خواهند بود پیش از انقضای مدت ماموریت مدیر یا مدیران مزبور این اقدام را به صورت رسمی و قانونی و با برگزاری مجمع عمومی مالکان به انجام برسانند، در این شرایط مجمع عمومی فوق العاده نسبت به عزل مدیر یا هیات مدیره مذکور اقدام کرده و در همان جلسه نیز مدیر یا هیات مدیره جدید را انتخاب خواهند کرد.
البته گاهی شرایطی پیش خواهد آمد که به دلیل انجام برخی تخلفات از ناحیه مدیران، برخی از ساکنین یا مالکین متضرر شده و در این شرایط دیگر بحث از عزل مدیر مطرح نیست و باید مالکان دادخواهی خود را از هیات مدیره یا مدیر مربوطه به مراجع دادگستری انتقال دهند. در این مطالب شما را با نحوه شکایت از هیات مدیره آپارتمان مسکونی آشنا خواهیم کرد.
مدیر به چه شخصی اطلاق می‌گردد؟
برای عنوان مدیر یا همان مدیریت تعاریف گوناگونی ذکر گردیده اما به طور جامع و در یک تعریف کلی باید گفت مدیریت عبارت است از افرادی که با برنامه‌ریزی و کنترل دقیق نسبت به ارتقاء و پیشرفت سازمان مربوطه هر گونه نظارت و اقدام خاصی را به انجام خواهد رساند.
هیات مدیره یا مدیر یک آپارتمان چگونه و توسط چه افرادی تعیین می شود؟
انتخاب مدیر یا هیئت مدیره قوی در یک آپارتمان مسکونی خیلی از دغدغه‌ها و مشکلات ساکنین را در اجرای منظم و دقیق اصول آپارتمان نشینی می‌تواند برطرف نماید.
مدیران قادرند با وضع آیین‌نامه‌های داخلی به نفع تمام ساکنین و یا با تصویب اساسنامه برج مسکونی و تشکیل جلسات نوبه‌ای و تعامل مستمر با مالکان و ساکنین، آپارتمان یا برج را به محیطی فرح بخش تبدیل کنند.
بسیاری از اختلافات عمومی در محیط‌های آپارتمانی که صرفا باید از طریق هیات مدیره پیگیری شود، بدون برگزاری انتخابات و تدوین کتبی و جامع مراحل آن، در مراجع قضایی کشور قابلیت استناد و پیگیری را نخواهد داشت.
نحوه برگزاری انتخابات و وظایف مدیران
- قانون تملک آپارتمان‌ها، مالکان آپارتمان‌های بیشتر از ۳ واحد را مکلف نموده تا نسبت به تشکیل مجمع عمومی سالانه اقدام نمایند.
- انتخاب هیات مدیره و مدیران به اندازه‌ای دارای اهمیت است که مراجع قضایی کشور نیز چنانچه مدیران یک مجموعه مسکونی با رعایت کامل موازین قانونی انتخاب نشده باشند به طرح شکایت آن‌ها ترتیب اثری داده نخواهد شد.
- طبق قانون هنگام تشکیل مجمع عمومی مالکان اگر توافقی بین آن‌ها تنظیم نشده باشد به موجب اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد بود. که بیش از نصف مساحت قسمتهای اختصاصی را مالک باشد و چنانچه این اکثریت حاصل نگردد زمان تشکیل مجمع با تصمیم حداقل ۳ نفر از مالکین تعیین خواهد شد.
- در اولین جلسه مجمع عمومی، ابتدا رئیس مجمع توسط مالکان انتخاب می‌شود و برای رسمیت بخشیدن به اولین جلسه مجمع عمومی مالکان، حضور مالکان بیش از نصف مساحت قسمت اختصاصی یا نماینده آن‌ها ضروری خواهد بود. این نصاب بسیار مهم است چون در صورت نرسیدن به حد نصاب اولیه باید اولین جلسه مجمع ملغی و مالکان برای ۱۵ روز آینده باز هم به مجمع دعوت شوند و حتی اگر در جلسه بعدی نیز جلسه به همان حد نصاب قانونی نرسد جلسه باز هم برای ۱۵ روز بعد تجدید و تصمیمات این آخرین جلسه با تصویب اکثریت حاضر دارای اعتبار قانونی خواهد بود.
- حد نصاب‌های ذکر شده به اندازه‌ای دارای اهمیت است که عدم رعایت آن ممکن است برگزاری مجمع و انتخابات هیئت مدیره را در مراجع قضایی غیرقانونی و باطل تلقی نمایند.
- مالکان واحدها می‌توانند خودشان در جلسات حضور نیابند و قبل از برگزاری جلسه شخصی را به عنوان نماینده خود به مسئولان برگزاری طبق وکالتنامه معتبر (رسمی یا عادی) معرفی کنند.
- مجمع عمومی مالکان وظایف خاصی دارد که در قانون به بخشی از آن‌ها اشاره شده است از جمله:
- تعیین رئیس مجمع مالکان
- انتخاب هیئت مدیره و رسیدگی به وظایف آن‌ها
- تصمیم‌گیری نسبت به امورات ساختمان یا برج
- تصویب گزارش مربوط به هزینه‌ها و درآمد سالانه ساختمان یا برج
- اتخاذ تصمیم و ایجاد اندوخته برای امور مربوط به تعمیر بنا و حفظ و نگهداری آن
- تفویض اختیار به مدیران و هیئت مدیره منتخب به منظور انعقاد قرارداد لازم برای اداره ساختمان
- تصمیمات گرفته شده در مجمع عمومی مالکان، باید سریعا به همه مالکان ابلاغ گردد و کلیه تصمیمات این جلسات در صورت برگزاری قانونی بر طبق ماده ۶ قانون تملک آپارتمان‌ها، برای کلیه شرکا الزام‌آور است.
چه اختیارات و تکالیفی در قوانین جاری برای مدیران و هیات مدیره ساختمان‌ها در نظر گرفته شده است؟
- بعد از برگزاری مجمع عمومی به صورت قانونی و در نهایت قبول سمت از ناحیه اعضای هیات مدیره، مدیران منتخب مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی خواهند شد.
مدت ماموریت مدیران 2 سال خواهد بود ولی مجمع عمومی قادر است این مدت را ا ضافه کرده و حتی انتخاب مجدد همان مدیران قبلی در دوره جدید را بلامانع اعلام نماید.
در صورت استعفا، فوت، عزل یا حجر مدیران قبل از پایان مدت، مجمع عمومی فوق العاده به منظور تعیین جانشین جدید تشکیل جلسه خواهد داد.
- از مهمترین وظایفی که در یک برج مسکونی از اهمیت بالایی برخوردار است، میزان مخارج روزانه و ماهانه و درآمدهای عمومی ساختمان است که نیاز به سیستم حسابداری قوی و گزارشات مالی ماهانه وسالانه به مالکین و ساکنین دارد.
قانونگذار مجمع عمومی را مکلف کرده که در حین برگزاری انتخابات هیات مدیره، شخصی را نیز به عنوان خزانه دار مشخص کند.
لازم به توضیح است که انتخاب خزانه دار صرفا به عهده مجمع عمومی مالکان است و هیات مدیران در این خصوص اختیاراتی نخواهد داشت و وظایف خزانه دار نیز براساس قانون، تنظیم دفتر ثبت درآمدها و هزینه است که به پیوست اسناد و قبوض مالی، برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم می‌گردد.
- بر اساس قانون مدیران امین مالکان هستند، بنابراین مدیران در اداره ساختمان نمی‌توانند شخص دیگری را جایگزین خود نمایند.
- یکی دیگر از وظایف و اختیارات هیات مدیره که هم در قانون تملک آپارتمان‌ها و هم در آیین نامه اجرایی آن بدان اشاره شده و به عنوان یک تکلیف بر گردن اعضای هیات مدیره قرار داده شده است این است که می‌بایست تمام بنای ساختمان را به عنوان یک واحد صرفا در مقابل آتش سوزی بیمه کنند و سهم هر مالک را دریافت و به بیمه گر پرداخت نمایند.
اهمیت این موضوع تا حدی است که قانون تملک آپارتمان‌ها در صورت سهل انگاری مدیران در این زمینه و بروز آتش سوزی ، هیات مدیره را مسئول جبران خسارت وارده اعلام نموده است.
- هیات مدیره آپارتمان‌ها موظف هستند میزان هزینه‌های مستمر و مخارج متعلق به هر مالک و نحوه پرداخت آن را کتبا به همان نشانی واحد مسکونی و یا هر نشانی که مالک قبلا اعلام کرده اعلام کنند.
- از دیگر تکالیفی که هیات مدیره برج‌ها یا ساختمان‌های بیش از 10 واحد مسکونی با آن مواجه هستند ، استخدام نگهبان ، یا دربان یا لابی من است که قانونگذار به جهت تمهیدات ویژه از جمله مراقبت از ساختمان و کنترل ترددها نسبت به تصویب این مقرره اقدام قانونی نموده است.
اجرای تصمیمات مالکین آپارتمان و حفظ و اداره ساختمان
مدیر یا هیئت مدیره ساختمان باید با نظارت کنترل شده و دقیق خود مواظبت لازم را از ساختمان بعمل آورد اما این کنترل هیچگاه نباید مانع از انتقال نظرات و تصمیمات سایر ساکنین آپارتمان گردد زیرا یک آپارتمان قاعدتا با نقطه نظرات و تصمیم‌های مالکین رشد خواهد کرد.
لذا مدیران و اعضای هیات مدیره ساختمان باید با برقرای یک جلسه هفتگی یا ماهانه تمام نقطه نظرات ساکنین را جمع‌آوری نموده و در صورت موافقت اکثریت و عدم مغایرت با قانون تملک آپارتمان‌ها آن را اجرایی نمایند.
مدیر یا اعضای هیات مدیره ساختمان هنگامی که به عنوان مدیریت ساختمان انتخاب می‌گردند کلیه تعهدات مربوط به این مدیریت را باید به خوبی به انجام برسانند.
از جمله اینکه نباید این مدیریت را به فردی غیر از خود محول نماید زیرا افرادی که او را به عنوان مدیر انتخاب نموده‌اند به ویژگی های مدیریتی او پی برده‌اند.
همانگونه که ذکر شد بیمه کردن ساختمان از مهمترین وظایف مدیران ساختمان است زیرا به خاطر ازدحامی که در آپارتمان‌ها وجود دارد امکان آتش سوزی هیچگاه دور از ذهن نیست.
لذا برای تامین بخشی از هزینه‌های ساختمان در مقابل آتش سوزی، حتما باید ساختمان را بیمه کرد. در صورت عدم بیمه اگر ساختمان دچار آتش سوزی گردد تمام خسارات را باید مدیران جبران نمایند
اشتباهاتی که معمولا منجر به شکایت از مدیران ساختمان در مراجع قضایی می‌گردد
در برخی مواقع پیش می‌آید که ساکنین یا مالکین یک آپارتمان نسبت به نوع مدیریت و یا امورات مربوط به ساختمان اعتراض داشته باشند که البته این اعتراضات ممکن است کاملا منطقی یا غیر منطقی باشد.
ولی در هر صورت مدیر منتخب باید حتما بررسی‌های لازم را در خصوص اعتراض صورت گرفته انجام دهد و نظر خود را کتبا به فرد معترض اعلام نماید.
در غیر اینصورت مالک واحد یا ساکن آن قادر خواهند بود نسبت به طرح شکایت در مراجع قضایی همچون شوراهای حل اختلاف و دادگاه‌ها اقدامات قانونی را به عمل آورند.
موارد طرح شکایت از مدیران ساختمان یا اعضای هیات مدیره به صورت خلاصه عبارت است از:
نداشتن صورتجلسه مدیریت ساختمان
مدیر یا هیات مدیره ساختمان باید تمام تصمیمات مجمع عمومی شرکا (ساکنین ساختمان) را در یک صورتجلسه به صورت مکتوب جمع‌آوری نموده و نزد خود نگهداری نماید.
بیمه نکردن ساختمان به عنوان یک واحد
مدیری که به این تکلیف عمل نکند در صورت اتفاقات طبیعی و غیر طبیعی مثل آتش سوزی و یا سیل و غیره مسئول تمام خسارات وارده به ساختمان خواهد بود.
هر چند این بی مسئولیتی مجازات کیفری نخواهد داشت، ولی هر یک از ساکنین قادرند به مراجع قضایی مراجعه نموده و با موضوع شکایت از مدیر ساختمان اقدامات لازم را بعمل آورند.
نداشتن قرار تعمیر و نگهداری
حفظ و اداره مجتمع یا برج عنوان کلی وظایف مدیر یا هیات مدیره ساختمان است، به عبارتی تمام اقدامات و تلاش‌های مدیر یا مدیران باید جهت حفظ ساختمان از هرگونه خرابی و آسیب و انجام امور جاری مربوط صورت پذیرد.
در صورتی که مدیر ساختمان در خصوص این امر احمال و کوتاهی کند در صورت وقوع خسارت مالکین می‌توانند موضوع شکایت از مدیر ساختمان را به مراجع قضایی ارجاع بدهند.
اگر آسانسور مجتمع دچار خرابی شود
برج‌های مسکونی بزرگ با چندین واحد آپارتمانی، برای نقل و انتقال ساکنین یا باید از پله های ساختمان استفاده کنند یا آسانسور ساختمان که با توجه به تعداد پله‌ها امکان استفاده از آسانسور بسیار رایج‌تر است. معمولا استفاده بیش از حد از یک وسیله آن را مستهلک خواهد کرد.
یکی از وظایف مدیران آپارتمان حفظ و نگهداری دقیق از این تجهیزات است. در صورت بروز خرابی‌های پی در پی آسانسور یا وقوع حادثه چهار مقصر می‌تواند وجود داشته باشد:
- سازنده آسانسور که از قطعات استاندارد برای ساخت یا نگهداری آسانسور استفاده نکرده باشد.
- مسئول تاسیسات و نگهداری کننده از آسانسور که به وظایف و تکالیف خود در امر نگهداری عمل نکرده است.
- مدیر ساختمان که به خوبی بر سلامت آسانسور نظارت کامل را نداشته است.
- ساکنین یا استفاده کنندگان آسانسور که به طور درست از آسانسور استفاده نکرده اند.
شکایت از مدیر ساختمان به دلیل اجاره دادن بخش‌های مشاع
هر آپارتمانی دارای بخش‌های عمومی مثل پشت بام، پارکینگ و غیره است. که این قسمت‌ها به عنوان بخش‌های مشاع و مشترک برای ساکنین شناخته می‌شوند.
حال اگر مدیر ساختمان بخواهد از این سمت برای منفعت شخصی خود استفاده نماید، به طور مثال پارکینگ یا پشت بام ساختمان یا بخش‌های دیگر مثل انبارها را به افرادی دیگر اجاره دهد، ساکنین می تواند در قالب شکایت از مدیر ساختمان از حق وحقوق خود دفاع نمایند.
البته در صورتی که مجمع عمومی مالکان این اجازه را به هیات مدیره داده باشد که فضاهای مشترک را به نفع عموم مورد بهره‌برداری قرار دهد، مدیران قادر خواهند بود با رعایت مصلحت تمام مالکان از آن فضاها استفاده نمایند.
اگر مالکین یا ساکنین شارژ ماهانه ساختمان را پرداخت نکند تکلیف چیست؟
براساس ماده ۴ قانون تملک آپارتمان های مسکونی، سهم هر یک از مالکان قسمت های اختصاصی از هزینه‌ها و مخارج مشترک که از سوی مدیران در قسمتهای مشترک انجام می شود، به نسبت قسمت اختصاصی واحد آن‌ها به مجموع قسمتهای اختصاصی در کل برج یا آپارتمان مسکونی در نظر گرفته خواهد شد.
برخی مخارج هم که ارتباطی به مساحت و زیربنای قسمت اختصاصی واحد ندارد، برای مثال: چه آپارتمان 100متر یا 200متر باشد، مخارجی که برای دستمزد کارکنان مجتمع اعم از باغبانان، نگهبانان، نظافتچیان و غیره پرداخت می‌گردد یکسان بوده، بنابراین این هزینه‌ها باید به صورت مساوی برای هر واحد تعیین، جمع بندی و اعلام شود.
ولی برخی از هزینه‌ها مثل:
- مصرفی گاز و آب واحد ها و مصرفی برق مشاع،
- هزینه تعمیرات ونگهداری بخش های مشاع، پمپ های آبرسانی، سیستم تهویه مرکزی یا حرارت مرکزی، محاسبه هزینه تعمیرات، آسانسورها، تعمیرات در نمای خارجی آپارتمان، تعویض یا تعمیرات ایزوگام پشت‌بام‌ها، رنگ آمیزی‌نما، هزینه‌های انجام شده بابت فضاهای سبز و محوطه و غیره.
چون ارتباط کامل با متراژ فضای اختصاصی واحد دارد، لذا محاسبه این هزینه ها به تناسب متراژ آپارتمان توسط هیئت مدیره محاسبه و از ساکنین دریافت خواهد شد.
در صورت امتناع مالک از پرداخت حق شارژ آپارتمان مدیران باید به ترتیب ذیل جهت دریافت مطالبات برج اقدامات لازم را به عمل آورند:
ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان های مسکونی مقرر داشته: هیئت مدیره ای که به صورت کاملا قانونی و برابر با ضوابط و مقررات قانون تملک آپارتمان‌ها، انتخاب شده اند، اختیار دریافت هزینه های مشترک و شارژ آپارتمان را خواهد داشت.
- ابلاغ کتبی (مرحله اول): هیئت مدیره باید در ابتدای امر با اعلام کتبی نرخ بدهی مشخص شده، نسبت به دریافت اقدام نماید.
- ابلاغ اظهارنامه قانونی (مرحله دوم): اگر مالک یا استفاده کننده از واحد مسکونی پس از رویت نامه کتبی هیئت مدیره از پرداخت این هزینه ها خودداری کند هیئت مدیره موظف است مجددا مراتب اعلام شده قبلی را یک بار دیگر از طریق ارسال اظهارنامه رسمی و قانونی که توسط دفاتر خدمات قضایی تنظیم خواهد شد با ذکر کامل مبلغ بدهی و صورت ریز هزینه‌ها به مالک یا استفاده کننده از ملک اعلام نماید.
- مالک یا استفاده کننده نیز موظف است پس از رویت اظهارنامه حداکثر ظرف ۱۰ روز سهم تعیین شده را به هیئت مدیره ساختمان پرداخت کرده و رسید دریافت نماید.
- چنانچه استفاده کننده مجددا از پرداخت امتناع کند، هیئت مدیره می‌تواند به تشخیص خود از دادن خدمات مشترک واحد امتناع کننده خودداری نماید.
توجه داشته باشید این خدمات که می‌توان آن را قطع کرد شامل:
- قطع برق قسمتهای مشترک مثل لابی و راه پله و غیره لازم به ذکر است قطع برق قسمتهای اختصاصی نیاز به مجوز قضایی دارد.
- قطع گاز آب گرم و غیره .. قطع آب کامل واحد نیز نیاز به مجوز قضایی دارد.
- قطع شوفاژ و تهویه مطبوع و بسیاری از خدمات که در آپارتمان‌ها به عنوان خدمات مشترک محسوب می گردد.
حال در صورتی که قطع خدمات مشترک چاره‌ساز نگردد تکلیف چیست و چگونه می‌توان بدهی واحدها را وصول کرد؟
قانونگذار در ادامه ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان ها اعلام داشته در صورتی که امتناع کننده پس از ابلاغ اظهارنامه همچنان از پرداخت سهم خود خودداری نماید اداره ثبت محل وقوع آپارتمان با تقاضای هیئت مدیره طبق اظهارنامه اجراییه صادر می‌کند.
البته هیئت مدیره قادر خواهد بود به استناد تبصره این ماده نیز مراتب شکایت خود را در مراجع قضایی شامل دادگاه های عمومی یا شوراهای حل اختلاف مطرح نماید.
طبق قانون دادگاه مکلف هستند این گونه شکایت ها را خارج از نوبت رسیدگی کرده و واحد بدهکار را از خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می‌شود مثل برق اختصاصی واحد محروم کند و حتی تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع هیئت مدیره آپارتمان محکوم نمایند.
نالبته لازم به توضیح است که تصمیمات هیئت مدیره و اظهار نامه ارسال شده از سوی مدیر یا هیئت مدیره در خصوص میزان بدهی امتناع کننده توسط خود مستاجر یا مالک، قابل اعتراض در دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود که رسیدگی به این دعوی نیز خارج از تشریفات دادرسی به عمل آمده و رای دادگاه قطعی خواهد بود.
تعیین مبلغ شارژ و سایر هزینه‌های مشترک برعهده چه شخصی است؟
مدیران و هیئت مدیره مجتمع های مسکونی به عنوان منتخب مالکان و با اختیاراتی که از مجمع دریافت نموده‌اند، می‌توانند که نرخ دقیق شارژ هر واحد مسکونی را محاسبه نموده و به صورت کتبی یا از طریق اعلام توسط تلفن یا پیامک، به اطلاع کلیه ساکنین برسانند.
ولی اختیار انجام کارهای عمرانی و تعیین هزینه‌های عمرانی و افزایش سرمایه آپارتمان، به عهده مجمع عمومی مالکان خواهد بود.
البته مجمع می‌تواند اختیار تعیین این هزینه‌ها را به هیئت مدیره منتخب، یا هر شخص معتمدی که سایرمالکان صلاح بدانند واگذار نماید و در صورت موافقت اکثریت، نسبت به تصویب و ابلاغ آن جهت جمع آوری مبالغ و اجرا، به هیئت مدیره اقدام نماید.
در بسیاری از برج‌ها و آپارتمان‌ها مسکونی، محل استقرار برخی قسمت‌ها مثل تراس، حیات و بالکن مجموعه به‌شکلی است که تنها یک یا چند واحد مسکونی امکان دسترسی به آن و یا گذر از آن را دارند.
قانونگذار هزینه‌های نگهداری و حفظ این قسمت‌ها را صرفا به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان از آن نهاده است.
معیار و ملاک رای گیری و تصمیم گیری در ساختمان و برج‌های مسکونی
قانونگذار، براساس ماده ۶ قانون تملک آپارتمان‌ها، تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمتهای مشترک ساختمان را با اکثریت آرای مالکان واحدهایی می‌داند که بیش از نصف قسمتهای اختصاصی کل ساختمان را مالک باشند.
البته این در صورتی است که قبلا قراردادهای خاص با توجه به همین اکثریت بین مالکان تنظیم نشده باشد.
نشانی مالک برای ابلاغ مکاتبات در برج مسکونی
نشانی کلیه مالکان برای ارسال دعوت نامه‌ها و اعلام تصمیمات مذکور در قانون تملک آپارتمان‌ها، همان محل واحد مسکونی آن‌ها در برج یا آپارتمان مسکونی است خواهد بود.
البته در صورتی که مالک، نشانی دیگری را در همان شهر تعیین نماید و قبلا به هیئت مدیره ساختمان اعلام کرده باشد، هیئت مدیره مکلف است ابلاغ را به آن نشانی انجام دهد.
تغییر در نمای ظاهری آپارتمان
مالکان آپارتمان‌ها و برج‌ها قادرند هر اقدام و عملیاتی را که برای استفاده بهتر از قسمت اختصاصی خود مفید و لازم بدانند انجام دهند.
البته توصیه می‌گردد درصورت انجام فعالیت‌های عمرانی و یا اقدام به تخریب در سطح واحد اختصاصی، به هیئت مدیره مجتمع مراجعه و نقشه عمومی ساختمان را دریافت و طبق نظر کارشناس تغییرات خود را انجام دهند، تا مشکلاتی برای واحدهای همجوار یا زیرین رخ ندهد.
مسئولیت رفع هرگونه آسیب های احتمالی در این عملیات‌ها به عهده مجری است.
البته این اختیار باعث نخواهد شد که مالک بتواند تغییراتی در محل یا سردرد یا شکل در، یا نمای خارجی در قسمت های اختصاصی واحد خود، که در منظر عموم سایر ساکنان باشد انجام دهد.
هیئت مدیره می‌تواند ابتدا از طریق سازش و دعوت از مالک و نهایتاً چنانچه تذکرات مثمرثمر واقع نشود، با طرح دعوا در مراجع قضایی نسبت به رفع این تصرفات اقدام نمایند.
شکایت از مدیر ساختمان به علت گرفتن شارژ ماهانه بیشتر از نرم معمول
گاهی اوقات مدیران ساختمانی وجود دارند که برای انجام تعمیرات ساختمان و انجام سایر هزینه‌های دیگر، مبلغ مطالبه هزینه از ساکنین ساختمان را بیشتر از مقدار واقعی هزینه‌کرد و مخارج اعلام و دریافت می‌نمایند و انجام این اعمال موجب ضایع شدن حقوق مالکین و ساکنین آپارتمان‌ها می‌گردد.
لذا ساکنین قادر خواهند بود با انجام پیگیری قانونی خود و با جلب نظر کارشناس مربوطه در مراجع قضایی از مدیر ساختمان شکایت به عمل آوردند و در صورت لزوم مدیر ساختمان را از مدیریت عزل و هزینه‌های دریافت شده مازاد را مطالبه نمایند.
شکایت از مدیر ساختمان به علت پرداخت نشدن قبوض خدمات مشترک
شاید تصور عموم مردم این باشد که فقط مالکین نسبت به پرداخت قبوض بی اعتنا هستند. ولی برخی مدیران نیز در طول دوره مدیریت خود نسبت به پرداخت به موقع قبوض آب، برق و گاز سهل‌انگار بوده و این برای مدیر ساختمان می تواند خیلی دردسر ساز گردد.
اما امکان وقوع این اتفاق به صورت برعکس هم ممکن است ایجاد شود مثلا خود مدیر ساختمان به بهانه مدیر بودن از پرداخت قبوض سر باز زند و یا شاید هزینه‌های قبلی برای پرداخت قبوض و یا هر چیز دیگر را گرفته است و به اسم صندوق برای مخارج ساختمان، برای امورات شخصی خود استفاده کرده باشد.
به همین دلایل ساکنین آپارتمان می توانند به علت این بی اعتمادی و انجام جرم خیانت در امانت از مدیر ساختمان شکایت نمایند.
مدارک مورد نیاز جهت طرح شکایت از مدیر ساختمان
جهت طرح دعوا در مراجع قضایی، باید کلیه مدارک و اسنادی که دلالت بر وجود تخلفات دارد، از جمله اسناد هزینه، گزارش کارشناس دادگستری، تامین دلیل قضایی و یا هر دلیل و مدرکی که اثبات کننده این تخلفات باشد و یا در موضوع دعوای شما گره‌گشا باشد را باید به همراه داشته باشید و به پیوست، ضمیمه دادخواست یا پرونده نمایید.
همانگونه که در اغلب مقالات ما در هر حوزه‌ای ذکر گردیده، در طرح دعوا یا دفاع از هر ادعایی، شما باید تمامی مدارک و مستنداتی را که دلالت بر حقانیت شما دارد، در صورت نیاز به دادگاه ارائه نمایید و آن‌ها را به همراه لایحه دفاعیه حتما ضمیمه پرونده کنید.
زمان‌بر بودن طرح دعوا از هیات مدیره ساختمان
در صورت اثبات ادعاهای انتصابی در جریان پرونده‌های مربوط به تخلفات مدیران آپارتمان و برج‌های مسکونی، هر چند قانونگذار تاکید دارد این دعاوی باید خارج از نوبت اوقات مورد رسیدگی قرار گیرد ولی در عمل و در رویه محاکم قضایی چنین اتفاقی نمی‌افتد و می‌توان گفت که طرح دعوا در مسائل مربوطه نیز کمی زمان‌بر است و با عنایت به مراحل مختلف رسیدگی به این دعاوی از جمله طرح در شورای حل اختلاف، دادگاه‌های حقوقی و مرجع تجدید نظر، تخمین زمان شروع و خاتمه طرح دعوا به هیچ عنوان قابل پیش‌بینی دقیق نیست و رسیدگی به دلایل خواهان و خوانده، احتمال زمان بر شدن آن را افزایش خواهد داد. بنابراین نمی‌توان زمان مشخصی را بیان کرد.
مزایای استفاده از خدمات وکلای و مشاوران دادگستری در طرح دعوا از مدیر ساختمان
مشاوران و وکلای دادگستری افراد با تجربه‌ای هستند که در زمینه مسائل حقوقی، دارای بینش، تخصص و آگاهی کاملی بوده و می توانند در رسیدگی به تمامی پرونده‌های حقوقی و کیفری، خصوصا موضوعات اشاره شده، گره‌گشای موکل خود باشند.
دیدگاه و نگاه یک وکیل با تجربه به مسائل حقوقی بسیار متفاوت است. تنظیم دادخواست یا حتی شکواییه‌ای که شاید از نظر شما تمام جوانب احتیاطی در آن لحاظ شده باشد، بعد از مطالعه آن توسط یک وکیل یا مشاور حاذق در امور حقوقی، بعضا ممکن است دستخوش تغییرات بنیادین گردد.
بنابراین کسب مشاوره و یا تنظیم شکایت خود را حتما به یک وکیل متخصص واگذار نمایید.
از مهمترین مزایای استفاده از وکلا و مشاوران سامانه حقوقی شکایت 24: صرفه جویی در وقت و هزینه، رسیدن به نتیجه دلخواه و مطلوب در کمترین زمان ممکن، رهایی از رفت و آمدهای متوالی، وقت گیر، چالش برانگیز و استرس زا به دادگاه، تامین و حفظ حق و حقوق موکل در پروسه رسیدگی به دعاوی مربوط به قانون کار خواهد بود.
ارائه خدمات تخصصی حقوقی و پشتیبانی از آن توسط سامانه حقوقی شکایت 24
موارد اشاره شده جزء بسیار کوچکی از حقوق و روابط در محیط‌های آپارتمانی است که بیانگر روابط حساس هیات مدیره با مالکان و ساکنان در حوزه قوانین تملک آپارتمان‌ها بوده و از اهمیت بسیار بالایی نیز برخوردار است که در صورت عدم رعایت آن همواره شاهد بروز اختلاف و مسائل گوناگون در این زمینه خواهیم بود.
عمده مشکلات پیش آمده در مراجع حل اختلاف و دادگاه‌های عمومی و عدم موفقیت در طرح دعوا علیه مدیران آپارتمان، کم‌توجهی به مقررات و اصول درست تنظیم دادخواست و شکایت است که در این زمینه یا هر مورد مشابه باید از تخصص افراد متخصص بهره گرفت.
اگر در خصوص تنظیم شکایت تخصصی در هر زمینه‌ای نیاز به مشاوره حقوقی دارید یا قصد دارید تهیه و تنظیم دادخواست را برعهده کارشناسان و وکلای متخصص قرار دهید، بهترین امکان برای شما استفاده از خدمات بسیار متنوع سامانه حقوقی شکایت 24 خواهد بود.
سامانه حقوقی شکایت 24 با بهره‌مندی از کارشناسان و مشاوران حقوقی و وکلای مجرب و متخصص آماده خدمات رسانی در کلیه امور حقوقی، کیفری، خانواده، اختلافات حوزه کار و روابط کارگر و کارفرما و سایر مسائل حقوقی است. لازم بذکر است که این سایت حقوقی علاوه بر ارائه مشاوره‌های
حقوقی تخصصی، در زمینه تهیه و تنظیم انواع اوراق قضایی مثل شکوائیه، دادخواست، لوایح دفاعیه، اظهارنامه و همانند آن نیز خدمات رسانی می‌نماید.
در هر صورت اگر به مشاوره حقوقی نیاز پیدا کردید و یا قصد تنظیم قراردادهای کاری، شکوائیه، دادخواست، و سایر اوراق قضایی را داشتید، قبل از هر اقدام حقوقی به سامانه شکایت 24 مراجعه کنید و از خدمات متنوع این سامانه بهره‌مند شوید.
